By | September 5, 2018

Alasan terbesar memperbaiki dan membalik investor kehilangan uang adalah mereka membuat kesalahan memperkirakan nilai setelah diperbaiki (ARV). Mendapatkan nilai dan memperbaiki anggaran dengan benar, atau setidaknya mendekati, sangat penting untuk kesuksesan Anda. Menganalisis angka pada kesepakatan itu mudah, tetapi menghasilkan angka yang bisa dimasukkan ke rumus Anda bisa jadi rumit. Berikut adalah lima kesalahan yang saya lihat investor dan agen real estat lakukan ketika mereka mencoba untuk memaku ARV mereka.

Tidak Menyesuaikan Konten: Sudah diketahui bahwa kami menghargai real estat dari perbandingan, atau comps. Secara sederhana berarti properti yang sebanding yang baru saja dijual atau dijual. Kami juga tahu bahwa kami ingin comp kami berada di area yang sama dan ukuran yang sama. Tetapi bagaimana jika Anda tidak bisa mendapatkan sesuatu yang persis seperti rumah yang Anda coba hargai? Pernahkah Anda mendengar istilah "apel untuk apel"? Ini berlaku dalam real estat. Jika Anda tidak dapat membandingkan apel dengan apel, Anda perlu menyesuaikan apel menjadi apel. Biar saya jelaskan.

Katakanlah Anda memiliki rumah 1.200 kaki persegi. Anda menemukan comp besar, tetapi itu adalah 1.400 meter persegi. Untuk menggunakan kompar 1.400 kaki persegi, Anda harus mengambil harga yang tercantum atau dijual untuk dan menyesuaikan jumlah ke bawah untuk mengkompensasi rumah yang lebih besar. Pada dasarnya, properti subjek diharapkan untuk menjual lebih sedikit karena ukurannya lebih kecil.

Kesalahannya adalah tidak menyesuaikan comp dan menggunakan rumah yang lebih besar sebagai nilainya. Penyesuaian tidak berhenti pada rekaman persegi, namun. Penyesuaian umum bisa berupa warung-warung garasi, kamar mandi, fasilitas, pemandangan, ruang bawah tanah, dan lokasi, yang semuanya bisa berdampak nilai.

Lokasi: Saya sering mendengar bahwa standar untuk lokasi akan berada dalam seperempat atau setengah mil dari properti subjek. Saya rasa itu tidak masalah, tapi pertanyaan saya adalah apakah ini radius yang kita lihat? Paling sering, itulah yang dilakukan investor dan agen. Ambil radius setengah mil. Masalahnya adalah Anda mungkin menarik comps di lingkungan yang tidak serupa. Kadang-kadang menyeberang sungai, rel jalan rel, atau arteri utama benar-benar dapat mengubah daya tarik area. Jauh lebih baik untuk melihat peta dan mencoba untuk tetap berada di area atau lingkungan yang sama, yang bisa berarti comps yang lebih jauh dari opsi lain.

Kesalahan lain yang terkait dengan lokasi adalah pengaruh situs negatif. Di jalan-jalan yang sibuk, dekat dengan toko minuman keras, di seberang ruang komersial, di danau atau dari danau dan jarak ke transportasi umum semua dapat memainkan peran. Hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah mencoba menghargai rumah di jalan yang sibuk dan hanya menggunakan comps di dalam lingkungan. Pembeli akan menuntut harga yang lebih baik untuk pengaruh negatif dari jalan yang sibuk. Mengetahui Anda perlu membuat penyesuaian untuk lokasi adalah masalah terbesar, tetapi masalahnya adalah seberapa besar penyesuaian yang Anda perlukan? Nah itulah mengapa penilaian properti adalah seni dan bukan ilmu. Anda akan sedikit menebak di sini, tapi di sini ada dua cara bagus untuk mencapai ini:

  • Temukan comp yang dijual dengan pengaruh yang sama dan gunakan itu sebagai salah satu comps Anda, bahkan jika itu sedikit lebih tua atau lebih jauh.

  • Jika Anda tidak dapat menemukan comp yang baik dengan pengaruh negatif yang sama, cobalah mencari comp yang lebih tua dengan pengaruh (bahkan beberapa tahun) dan bandingkan dengan rumah-rumah tanpa pengaruh itu dan lihat apa perbedaan harga itu kembali ketika dijual. Mengetahui berapa banyak diskon yang diperlukan untuk lokasi di masa lalu dapat membantu Anda membuat tebakan tentang apa yang akan terjadi hari ini.

Penyesuaian Cupage Square: Dengan pengecualian dari perkembangan baru di mana semua rumah serupa, menggunakan model harga per kaki persegi adalah kesalahan. Saya memang melihat para profesional real estat, bahkan yang telah berkecimpung dalam bisnis ini, menemukan harga rata-rata per kaki persegi di area tersebut dan melipatgandakannya dengan ukuran luas persegi di properti subjek. Anda bisa beruntung dan mendekati akurat dalam hal ini, asalkan ukuran properti subjek sangat rata-rata dan sebanding dengan comps, tetapi lebih umum untuk kehilangan nilai Anda menggunakan strategi ini. Penyesuaian aktual untuk selisih ukuran di atas kelas akan lebih dekat dengan 1/4 hingga 1/6 dari rata-rata luas gambar persegi di area tersebut. Anda dapat meminta empat penilai yang berbeda dan mendapatkan empat jawaban berbeda untuk bagaimana mereka datang dengan penyesuaian untuk digunakan untuk ukuran. Saya biasanya akan menggunakan 1/5 dari harga rata-rata per kaki persegi di daerah terdekat, kecuali harga rata-rata per kaki persegi cukup tinggi, maka saya akan menggunakan 1/6. Ini bukan formula, ini hanya cara cepat bagiku untuk mendekat.

Anggaplah Anda berada di lingkungan rata-rata dan Anda menggunakan 1/5 untuk membuatnya tetap sederhana. Kembali ke contoh kami dari subjek 1.200 kaki persegi dan kaki 1.400 kaki persegi. Jika harga rata-rata per kaki persegi di daerah sekitar $ 140 dan comp dijual seharga $ 200.000 saya akan menyesuaikan harga $ 200.000 yang dijual turun $ 5.600 sehingga nilai yang disesuaikan dari comp saya adalah $ 194.400. Bingung? Mari kita lihat matematika. Dimulai dengan harga rata-rata per kaki persegi di daerah tersebut, saya akan membagi itu dengan 5. $ 140 PPS / 5 = $ 28 PPS. Dalam contoh kita, ada perbedaan ukuran 200 kaki, jadi saya kalikan 200 dengan $ 28 dan dapatkan $ 5.600. Karena comp lebih besar dari subjek, saya berharap subjek untuk menjual kurang, jadi saya kurangi penyesuaian. $ 200.000 – $ 5,600 = $ 194.400. Ingat, ini adalah nilai yang ditunjukkan menggunakan satu comp. Anda akan ingin menggunakan beberapa comp untuk mendapatkan gambaran nilai yang lebih jelas.

Akhirnya, rekaman persegi di atas kelas jauh lebih berharga daripada di bawah kelas. Meskipun Anda dapat melipatgandakan rekaman Anda, Anda tidak akan mendapat nilai dua kali lipat untuk rumah. Sangat jarang bagi kita untuk melihat ruang bawah tanah yang telah selesai menambahkan nilai yang cukup untuk menutupi biaya finishingnya. Saya akan memanggil beberapa penilai di wilayah Anda untuk melihat apa yang mereka sesuaikan untuk ruang bawah tanah, baik yang sudah jadi maupun yang belum selesai, atau menggali ke dalam comp dengan ruang bawah tanah dan tanpa mencoba untuk menemukan penyesuaian apa yang seharusnya. Di pasar yang kita pinjam, kita biasanya akan melihat $ 10 hingga $ 15 per meter untuk ruang yang belum selesai dan $ 10 – $ 15 untuk ruang selesai.

Penyesuaian Kamar Tidur: Ini adalah kesalahan yang mudah dibuat, tetapi dalam banyak kasus, kami tidak melihat perbedaan nilai untuk kamar tidur. Rumah dengan 4 kamar tidur tidak selalu menjual lebih dari rumah dengan 3 kamar tidur. Jika rumah-rumah berukuran sama dan satu lagi memiliki kamar tidur ekstra, kemungkinan besar akan mengorbankan sesuatu yang mungkin diinginkan pembeli; seperti ruang makan formal atau kamar utama, atau itu bisa berarti bahwa 4 kamar tidur semuanya kecil, sedangkan rumah 3 kamar tidur memiliki 3 kamar tidur yang lapang. Daya tarik pembeli didasarkan pada kebutuhan mereka, jadi tidak adil untuk mengatakan bahwa sebuah rumah lebih berharga hanya karena memiliki kamar tidur tambahan. Kecuali untuk kasus yang jarang terjadi, kami tidak melihat penilai kami menyesuaikan untuk kamar tidur. Jika rumah lebih besar dan memiliki kamar tidur ekstra, itu lebih berharga. Dalam hal ini Anda menangkap peningkatan nilai dalam rekaman persegi, bukan jumlah kamar tidur. Jika Anda menyesuaikan ukuran dan kamar tidur, Anda akan membuat dua penyesuaian untuk satu ruangan.

Percaya Pendapat Seseorang: Saya baru saja memiliki klien kehilangan $ 10.000 pada kesepakatan karena dia percaya pendapat nilai grosir. Dia ditekan untuk memberikan deposit besar di tempat untuk mengamankan rumah dan tidak punya waktu untuk melakukan penelitian sendiri. Berdasarkan comp yang disediakan oleh penjual, kesepakatan itu berhasil. Ketika dia membawa kesepakatan itu kepada saya, saya dengan cepat melihat kesalahan dalam comp yang disediakan. Saya menunjukkan kepadanya mengapa pemilihan comp itu cacat, dan bagaimana dia perlu menyesuaikan comps untuk mendapatkan nilai yang lebih akurat. Satu comp dua kali ukuran di atas kelas !!! Keesokan harinya, klien saya pergi ke pedagang grosir yang membawa data yang saya berikan dan meminta $ 10.000 kembali. Pedagang grosir menolak permintaan itu dan kemudian menyebarkan berita bahwa Pine Financial adalah cara konservatif. Tanggapan saya adalah bahwa jika Anda ingin pemberi pinjaman untuk mendanai transaksi buruk, kami bukan pemberi pinjaman Anda. Saya lebih suka menyampaikan kesepakatan daripada mendanai sesuatu yang klien saya yakin akan kehilangan uang. Investor memilih untuk bekerja dengan kami karena kami bukan tentang kesepakatan, kami tentang hubungan. Kami tidak kesulitan memberikan saran yang Anda butuhkan untuk membangun bisnis investasi real estat yang sukses.